Đầu tư bất động sản KCN gặp "hạn" chính sách - Thiên Kim Real

28/01/2015 11:11 Một trong những vấn đề được nhà đầu tư quan tâm nhiều trong giai đoạn hiện nay là những chính sách mới về đất đai sẽ tác động thế nào đến sự phát triển của các khu công nghiệp tại Việt Nam.

Ông Timothy Horton – Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đã có những chia sẻ thẳng thắn về vấn đề này.

- Thưa ông, thị trường bất động sản KCN trong năm 2015 sẽ có những kỳ vọng phát triển như thế nào? 

Ông Timothy Horton – Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Tôi muốn đề cập đến những điểm thay đổi quan trọng trong hai bộ luật về bất động sản. Thứ nhất là luật bất động sản sửa đổi đã tác động lớn đến phân khúc bất động sản công nghiệp nói riêng và cho cả nền bất động sản nói chung. Luật cho phép người nước ngoài và Việt kiều sở hữu bất động sản đã khiến các nhà đầu tư mang sự quan tâm quay trở lại thị trường Việt Nam, khiến niềm tin về thị trường cũng tăng lên đáng kể.

Một trong những phân khúc sẽ có bước chuyển mình mạnh mẽ trong năm nay chính là phân khúc bất động sản Khu công nghiệp, đặc biệt là tại phía Nam. Chúng ta đã chứng kiến các ông lớn trong ngành công nghiệp điện tử chuyển nhà máy từ các nước khác sang Việt Nam như Nokia, Foxconn hoặc mở rộng nhà máy từ Bắc vào Nam như Samsung. Samsung không chỉ mở nhà máy tại 3 khu công nghiệp trên cả nước, có vốn đầu tư hàng tỷ đô la mà còn kéo theo rất nhiều nhà đầu tư “vệ tinh” tham gia thị trường, ngoài ra còn các tên tuổi khác như Canon, Intel... Đó là minh chứng cho thấy ngành công nghiệp công nghệ cao sẽ ngày càng phát triển. Đã có rất nhiều các Công ty, Tập đoàn đa quốc gia có mức lợi nhuận tăng 30% hàng năm đã liên lạc với Cushman & Wakefield nhờ tư vấn tìm các diện tích đất khu công nghiệp từ 10,000 – 15,000 hoặc lên tới 40,000 m2. 

- Xin ông vui lòng cho biết, tương quan về sự phát triển giữa thị trường khu công nghiệp phía Bắc và khu công nghiệp phía Nam? Thị trường nào sẽ thu hút được đầu tư nước ngoài nhiều hơn? 

Nếu những năm 2004 – 2005, thế mạnh thuộc về các khu công nghiệp phía Nam, thì từ năm 2009 trở lại đây, thị trường KCN phía Bắc lại phát triển hơn với những nhà máy, xí nghiệp có diện tích lớn nhất nước. Hiện nay, tôi thấy tương quan phát triển giữa hai khu vực khá đồng đều, mỗi một khu vực có một lợi thế nhất định để thu hút các nhà đầu tư từ các lĩnh vực khác nhau. Thị trường Khu công nghiệp phía Bắc thường thu hút ngành nghề điện tử, kho lạnh, logistic…trong khi phía Nam thì thu hút các ngành nghề may mặc, da giày, thủy hải sản…Xu hướng các chủ đầu tư mở rộng và phát triển nhà máy, xí nghiệp tại phía Nam ngày càng nhiều, hy vọng rằng đây là sự phát triển bền vững chứ không phải phát triển ào ạt dẫn đến sự mất cân bằng như trước đây.

- Được biết, mới đây Thủ Tướng Chính Phủ đã ban hành về chính sách quy hoạch cho các khu công nghiệp, ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS tại các khu công nghiệp trong năm 2015? Công ty ông có kế hoạch phát triển gì mới trong năm nay không?

Như tôi đã nói ở trên, hai Bộ luật bất động sản cộng với chính sách quy hoạch các khu công nghiệp mới ban hành đã thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào phân khúc khu công nghiệp. Cushman & Wakefield cũng nhận được nhiều đơn đặt hàng tìm diện tích khu công nghiệp lớn cho khách là các công ty, tập đoàn nước ngoài, thêm nữa là sự mở rộng của các Công ty, tập đoàn điện tử tại Việt Nam.

Các yếu tố trên sẽ khiến cho thị trường này phát triển, kéo theo nhu cầu về các phân khúc khác như văn phòng, bán lẻ và căn hộ. Thị trường BĐS Khu công nghiệp cũng là thế mạnh của Cushman & Wakefied, do đó trong năm 2015 chúng tôi sẽ dành rất nhiều thời gian và năng lượng cho thị trường Bắc Ninh, Bình Dương và Đồng Nai.

bất động sản khu công nghiệp
Doanh nghiệp đầu tư bất động sản khu công nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn vay do
chính sách thay đổi. Ảnh min họa. Nguồn: Internet

- Vậy theo ông, bất động sản KCN đang phải đối mặt với những khó khăn nào và giải pháp tháo gỡ các vấn đề này là gì?

Các vấn đề khó khăn hiện nay khiến các nhà đầu tư đang e ngại đó là:

Theo Luật đất đai 2003, các Doanh nghiệp (DN) trong khu công nghiệp (KCN) khi trả tiền một lần cho đơn vị kinh doanh hạ tầng được thế chấp sổ đỏ đất để vay vốn tại các ngân hàng. Tuy nhiên, với Luật Đất đai sửa đổi 2013 có hiệu lực thi hành từ 1/7/2014, quy định mới đã làm nhiều doanh nghiệp không thể thế chấp sổ đỏ để vay vốn nếu chủ đầu tư KCN chưa nộp một lần số tiền đã thu của các DN thuê đất cho Nhà nước. 

Hiện có rất nhiều DN ở các KCN gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay do chính sách thay đổi. Điều này đang gây bức xúc cho các DN cũng như các đơn vị kinh doanh hạ tầng. Chính sách đất đai thay đổi đã làm ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu tư của đơn vị hạ tầng vào khu công nghiệp. Tôi nghĩ rằng, khi các nhà đầu tư thứ cấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước thì họ phải được đảm bảo về mọi quyền lợi. Việc nộp tiền thuê đất một lần hay hàng năm là việc giữa Công ty hạ tầng và Nhà nước chứ không liên quan trực tiếp đến nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, tôi cho rằng chính sách mới quy định như vậy là chưa hợp lý, không đảm bảo được mục tiêu cải cách thủ tục hành chính ngày càng thuận lợi hơn mà còn gây ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư. 

Như vậy, có thể hiểu chỉ khi DN hạ tầng đóng tiền thuê đất một lần thì các nhà đầu tư thứ cấp mới được thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần và được cấp sổ đỏ, đồng thời khó khăn của các nhà đầu tư thứ cấp khi thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng mới được hóa giải. Tuy nhiên, việc đóng tiền một lần đối với đa số chủ đầu tư hiện nay là rất khó, thậm chí là áp lực quá lớn.

Trong thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn ổn định nên đã trả tiền thuê đất một lần, trong khi Công ty hạ tầng vẫn nộp phí cho nhà nước theo dạng hàng năm và nhiều nhà đầu tư đã dùng số tiền này để hoàn thiện hạ tầng KCN. Mặt khác, hiện nay nếu nhà đầu tư thứ cấp không có khả năng đóng tiền thuê đất một lần thì các Công ty hạ tầng đâu có tiền để nộp? Do đó, chính sách thay đổi nhưng không có lộ trình cụ thể mà đột ngột yêu cầu chủ đầu tư hạ tầng đóng tiền một lần ngay là không dễ. Theo tôi, Quy định của Luật đất đai 2013 chỉ hợp lý khi áp dụng đối với các dự án triển khai sau ngày 1/7/2014. Với những dự án đã diễn ra trước ngày 1/7/2014 mà áp dụng luật cũ thì không đảm bảo môi trường đầu tư công bằng, thuận lợi cho nhà đầu tư.

Thứ hai là mức phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng đang là vấn đề khiến các chủ đầu tư đứng ngồi không yên bởi vì nộp tiền sử dụng đất đang là vấn đế lớn đối với doanh nghiệp. Cụ thể là khung giá đất mới cao hơn gấp 2- 3 lần khung giá đất áp dụng từ năm 2009 đến nay. Cho dù không áp dụng khung giá này để tính tiền sử dụng đất mà chỉ để tính thuế, phí, xử phạt vi phạm đất đai…nhưng các chủ đầu tư, Doanh nghiệp lo ngại điều này sẽ ảnh hưởng gián tiếp đến Doanh nghiệp, khiến Doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn hơn.

- Theo ông thì bất động sản Khu Công nghiệp sẽ phát triển nhất trong quý nào của năm? 

Tôi thấy rằng nó sẽ phát triển đều trong các quý chứ không phát triển mạnh nhất trong quý nào đặc biệt vì sẽ có nhiều “người mới” xuất hiện trên thị trường trong suốt năm,  họ mở rộng nhà máy tại nhiều khu vực trong cả nước với sự đi cùng của nhiều đơn vị đầu tư “vệ tinh”.

- Xin cảm ơn ông!

Phương Uyên
Chương trình khuyến mãi